Aufwendungen für unvermietbare Wohnungen können Werbungskosten sein

Aufwendungen für zur Vermietung bestimmte, aber mangels Baugenehmigung nicht vermietbare Wohnungen stellen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Wohnungen können nur entweder für Privatzwecke oder für fremde Wohnzwecke (Fremdvermietung) genutzt werden. Liegt keine Privatnutzung vor, so stehen auch nicht vermietbare Wohnungen daher weiterhin in einem Nutzungs- und Funktionszusammenhang zur Vermietungstätigkeit.

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte 1992 ein Gebäude mit einer Gewerbeeinheit und fünf Wohnungen erworben mit der Absicht, es weiterhin vollständig zu vermieten. Erst nach dem Kauf erfuhr er, dass drei der Wohnungen ohne Baugenehmigung errichtet worden waren und deshalb nicht vermietet werden durften. Sein Versuch, nachträglich eine Baugenehmigung für die Wohnungen zu bekommen, scheiterte. Seit 1997 stehen die drei Wohnungen daher leer.

Mit seiner Einkommensteuererklärung für das Jahr 1997 begehrte der Kläger sowohl hinsichtlich der Gewerbeeinheit als auch hinsichtlich der fünf Wohnungen den Abzug von Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt lehnte den Werbungskostenabzug ab, soweit er auf die drei unvermietbaren Wohnungen entfiel, da diese nicht der Erzielung von Vermietungseinkünften dienen könnten.

Der hiergegen gerichteten Klage gab das FG statt, ließ gegen sein Urteil allerdings die Revision zum BFH zu.

Die Gründe:
Das Finanzamt muss negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der vom Kläger geltend gemachten Höhe anerkennen. Es durfte den Werbungskostenabzug nicht um den auf die drei unvermietbaren Wohnungen entfallenden Teil der Aufwendungen kürzen.

Die drei Wohnungen waren trotz der fehlenden Vermietbarkeit Teil eines Gebäudes, das ausschließlich der Erzielung von Vermietungseinkünften diente. Daher hingen alle mit diesem Gebäude zusammenhängenden Aufwendungen objektiv mit der Erzielung steuerpflichtiger Vermietungseinnahmen zusammen. Das ergibt sich auch daraus, dass eine Wohnung entweder nur für Privatzwecke oder für fremde Wohnzwecke genutzt werden kann und im Streitfall keine Privatnutzung vorlag. Deshalb standen auch die unvermietbaren Wohnungen weiterhin in einem Nutzungs- und Funktionszusammenhang zur Vermietungstätigkeit des Klägers.

Der Kläger hat die auf die unvermietbaren Wohnungen entfallenden Aufwendungen auch subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung getätigt. Er konnte und wollte sich diesen Kosten ja nicht anteilig – etwa durch Abriss – entziehen, weil er den Rest des Gebäudes weiterhin vermieten wollte. Er hat das Gebäude außerdem ausschließlich zu Vermietungszwecken erworben und weiterhin gehalten. Der Umstand, dass er es ab 1997 nur noch eingeschränkt nutzen konnte, ändert an dieser Zweckrichtung nichts.

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 21.08.2008, Quelle: FG Berlin-Brandenburg PM vom 19.08.2008

(Meldung vom 2008-08-21)