Steuerrechtsurteile

Immobilienfonds: Anleger erzielen bei befristeter Vermietungstätigkeit und dauerhaften Verlusten keine Vermietungseinkünfte



Bei einer von vornherein zeitlich beschränkten Vermietungstätigkeit eines Immobilienfonds kann eine Einkünfteerzielungsabsicht der Gesellschafter nicht vermutet werden. Erforderlich ist vielmehr eine Einzelprüfung. Ergibt diese, dass der Gesellschafter voraussichtlich einen Totalverlust erzielen wird, ist seine Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen mit der Folge, dass keine (negativen) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Der Sachverhalt:
Der Antragsteller erwarb 1998 eine Beteiligung in Höhe von 600.000 DM an einem Immobilienfonds in der Rechtsform der KG. Die KG kaufte im selben Jahr ein Grundstück mit einem von der Verkäuferin zu errichtenden Multiplex-Kino, das sie für die Dauer von 20 Jahren an die Verkäuferin vermietete. Nach Ablauf der Mietzeit musste die KG das Grundstück der Verkäuferin zum Verkehrswert zum Verkauf anbieten.

Der Antragsteller finanzierte seine Beteiligung durch ein Darlehen und schloss eine Rentenversicherung ab.


Das Finanzamt erließ für die Streitjahre 1998 bis 2003 Feststellungsbescheide, in denen es die vom Antragsteller erklärten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht berücksichtigte. Es fehle an einer Einkünfteerzielungsabsicht des Antragstellers, weil seine Finanzierungsaufwendungen höher seien als die zu erwartenden Gewinne, so dass voraussichtlich ein Totalverlust erzielt würde. Der Antragsteller habe sich trotz ausreichender Eigenmittel für eine vollständige Fremdfinanzierung entschieden, um wegen der zu erwartenden langjährigen Verlustzuweisungen entsprechende Steuerersparnisse zu erzielen.


Über die hiergegen gerichtete Klage ist noch nicht entschieden. Im vorliegenden Verfahren begehrte der Antragsteller die Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Feststellungsbescheide. Das Finanzamt habe zu Unrecht einen Totalverlust prognostiziert, da von vornherein eine (teilweise) Tilgung des Darlehens durch den Einsatz der Rentenversicherung oder von Eigenmitteln beabsichtigt gewesen sei. Der Aussetzungsantrag hatte sowohl vor dem FG als auch vor dem BFH keinen Erfolg.


Die Gründe:
Es bestehen kein ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Feststellungsbescheide. Das Finanzamt hat eine Einkünfteerzielungsabsicht des Antragstellers zu Recht verneint.


Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist zwar typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Das gilt selbst dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Von einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist aber nur auszugehen, wenn diese nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, da die Vermietungstätigkeit nach dem Konzept der KG von vornherein nur einen Zeitraum von 20 Jahren umfassen sollte.


Da die gesetzlichen Typisierungsmerkmale nicht vorliegen, muss die Einkünfteerzielungsabsicht im Streitfall anhand einer Prognose überprüft werden. Das Finanzamt hat in diese Prognose zu Recht die als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungsaufwendungen einbezogen. Nach summarischer Prüfung ergeben sich keine Zweifel, dass der Antragsteller danach nicht mit einem Totalüberschuss rechnen kann.


Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsteller tatsächlich von vornherein eine Tilgung des Darlehens durch die Rentenversicherung oder Eigenmittel beabsichtigt hat. Vielmehr ist davon auszugehen, dass er seine Beteiligung an der KG nur deshalb in vollem Umfang fremd finanziert hat, um damit wegen der zu erwartenden langjährigen Verlustzuweisungen Steuerersparnisse zu erzielen.


Linkhinweis:



  • Der Volltext der Entscheidung ist auf der Homepage des BFH veröffentlicht.

  • Um direkt zum Volltext zu kommen, klicken Sie bitte hier.



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.08.2008, Quelle: BFH online


(Meldung vom 2008-08-08)