Steuerrechtsurteile

Grundstückseigentümer erwirbt Erbbaurecht: Erbbauzinsreallast stellt keine grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung dar



Erwirbt ein Grundstückseigentümer das Erbbaurecht, das sein eigenes Grundstück belastet, fehlt dem Übergang der verdinglichten Verpflichtung zur Zahlung des Erbbaurechts der Charakter einer Gegenleistung. Deshalb ist bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer der Kapitalwert des Erbbauzinses nicht zu berücksichtigen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einem bis 2039 laufenden Erbbaurecht belastet ist. Bis zu diesem Zeitpunkt fällt ein jährlicher Erbbauzins an. Mit dem Kaufvertrag sollte die Klägerin in den Erbbauvertrag mit allen Rechten und Pflichten anstelle der bisherigen Erbbauberechtigten eintreten. Die Klägerin übernahm die im Erbbaugrundbuch eingetragenen Belastungen, darunter den Erbbauzins, ohne Anrechnung auf den Kaufpreis.

Das Finanzamt setzte für den Erwerb des Erbbaurechts eine Grunderwerbsteuer fest und bezog in die Bemessungsgrundlage neben dem Kaufpreis auch den Kapitalwert des Erbbauzinses ein. Die hiergegen gerichtete Klage blieb vor dem FG erfolglos. Auf die Revision der Klägerin hob der BFH die Entscheidung auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Das FG hat zu Unrecht angenommen, der Kapitalwert des Erbbauzinses gehöre zur Gegenleistung.


Die Übertragung eines bestehenden Erbbaurechts unterliegt zwar nach § 1 Abs.1 Nr.1 in Verbindung mit § 2 Abs.2 Nr.1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Dabei ist die Steuer gemäß § 8 Abs.1 GrEStG vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Dazu gehören gemäß § 9 Abs.2 Nr.2 S.1 GrEStG auch die Belastungen, die auf dem Erbbaurecht ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen und es sich nicht gemäß § 9 Abs.2 Nr.2 S.2 GrEStG um dauernde Lasten handelt. Zur Gegenleistung gehört damit grundsätzlich auch der nach § 13 BewG zu kapitalisierende Wert der Erbbauzinsverpflichtung.


Etwas anderes gilt aber, wenn das Erbbaurecht durch den Eigentümer des Grundstücks, das mit dem Erbbaurecht belastet ist, erworben wird. Zwar geht die Erbbauzinsreallast auch in diesem Fall kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Ihr Ansatz bei der Bemessungsgrundlage ist jedoch unter Berücksichtigung des in § 8 Abs.1 und § 9 GrEStG verwendeten Begriffs der "Gegenleistung" und nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Fiktion des § 9 Abs.2 Nr.2 S.3 GrEStG nicht geboten.


Auch bleibt die als Reallast verdinglichte Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses in diesen Fällen bestehen und erlischt gemäß § 889 BGB nicht durch Konsolidation. Dafür entsteht aber eine Eigentümerreallast, die keine Belastung für den das Erbbaurecht erwerbenden Grundstückseigentümer darstellt, weil keine Leistungspflicht einer anderen Person gegenüber gegeben ist. Vielmehr steht der Eigentümerreallast das ebenfalls in der Person des Grundstückseigentümers fortbestehende Zinsstammrecht einschließlich des Rechts auf die noch nicht fälligen Einzelleistungen als Bestandteil des Grundstückseigentums nach § 96 BGB gegenüber.


Auf den Erwerber des Erbbaurechts geht damit die Verpflichtung zu einer solchen Leistung über, auf die er in seiner Eigenschaft als Grundstückseigentümer einen Anspruch hat. Damit fehlt dem Übergang der verdinglichten Verpflichtung zur Zahlung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer der Charakter einer Gegenleistung für den Erwerb des Erbbaurechts.


Nach diesen Grundsätzen gehört der Erbbauzins nicht zur Gegenleistung gemäß § 9 Abs.2 Nr.2 S.1 und 3 GrEStG, da die Klägerin das Erbbaurecht als Grundstückseigentümerin erworben hat.



Linkhinweis:



  • Der Volltext der Entscheidung ist auf der Homepage des BFH veröffentlicht.

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Verlag Dr. Otto-Schmidt vom 26.03.2008, Quelle: BFH online


(Meldung vom 2008-03-26)